2004年8月30日，上海市政府颁布了《上海租赁办法》。该文件第八条（人均承租面积标准）规定：“租赁居住房屋，承租的人均建筑面积不得低于10平方米，或者人均使用面积不低于7平方米；其中，向单位出租用作集体宿舍的，承租的人均建筑面积不得低于6平方米，或者人均使用面积不低于4平方米。

    建议书认为，《上海租赁办法》第八条中的“人均承租面积标准”没有法律依据，超越了权限，具体内容和现行多部法律相抵触，违反了依法行政的法治原则，损害了公民的基本权利和自由。

    首先，“人均承租面积标准”违反了《物权法》，侵犯了“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权”，侵害了房屋所有人依法收益和处分房屋的法律权利。

    其次，“人均承租面积标准”在《城市房地产管理法》中缺乏依据，上海市政府超越了立法权限。《城市房地产管理法》并没有面积方面的限制性规定。

    建议书还认为，“人均承租面积标准”违反了《合同法》的规定，根据《合同法》，当事人之间签订租赁合同除了“租赁期限不得超过二十年”，“超过二十年的，超过部分无效”，其他方面不受限制。但《上海租赁办法》中的“人均承租面积标准”还要求不得低于一定的最小承租面积，否则合同无效，由此可见，“人均承租面积标准”，对房屋租赁交易增加了《合同法》所没有的限制。

    建议书同时建议应对《上海租赁办法》）中的第十一条、第十二条、第十四条、第十六条和第十八条的内容作出相应调整。

    中国社会科学院法学所副研究员冉井富博士在接受本报采访时表示，限制“群租”容易对地方政府和相关部门产生不良示范效应。

    冉井富认为，在廉租房制度建立并具有较大范围的覆盖面之前，执行目前最小承租面积的规定，势必损害城市外来低收入群体的住房权以及其他生存权。

    租房管理要采取社会成本最小的措施，这些措施可以在认可“群租”方式的前提下，克服“群租”方式所带来的各种问题和隐患。比如说，可以通过宣传和教育的方式，引导外来低收入群体养成良好的生活方式和卫生习惯；对于不听劝告侵扰邻居的问题，可以通过民事赔偿的方式来解决。

    对于治安方面的问题，则可以通过加强管理予以克服；对于消防方面可能造成的问题和隐患，也可以通过建筑标准、规划设计、线路改造等方式来解决。

    冉井富指出，实际上，如果上述工作到位了，群租的危害就能得到很大程度的克服。一个现实的例子是，在大学校园中，学生宿舍常常不足20平方米，却有6~8名学生合住，相应的卫生、治安和消防问题在总体上也都能得到很好的解决。

    “总之，在现代法治社会中，行政管理应当采取社会成本最小的、确有必要的措施，那种为了管理和执法的方便、不计社会成本地滥用行政权力的做法，是一种落后的管理方式，是一种人治性质的管理方式，是一种以权为本而不是以人为本的管理方式。”冉井富称。（记者 何春中）